Le logement neuf doit répondre à une demande en mutation

Le logement fait l’objet d’un débat permanent entre politiques, juristes, économistes, urbanistes, experts… préoccupés de questions essentielles telles que l’évolution future du marché, l’intégration sociale, la mobilité, l’environnement. Divers observateurs ont été amenés à s’interroger sur une éventuelle exagération des prix et une possible crise immobilière en Belgique.

Le parc de logements (5,4 millions au début de cette année) n’a cessé d’augmenter au rythme moyen de 45.000 logements par an au cours de ces vingt dernières années. Mais quid des prix ? « Depuis 2000, les prix ont été multipliés par 2,5. C’est considérable. Mais attention, déduction faite de l’inflation, ces prix n’ont progressé que de 75 %. Cela reste beaucoup si l’on compare avec la moyenne de la zone euro qui est de 25 %. Certains en concluent que les prix dans notre pays sont surévalués », relève Robert de Mûelenaere, administrateur-délégué de la Confédération Construction.

La BNB privilégie une analyse plus fine qui compare le prix du marché au prix théorique d’équilibre calculé en tenant compte des principaux facteurs qui influencent ce prix. Cette approche montre que, mis à part le début des années 80 (dernière crise immobilière en Belgique), les prix du marché sont toujours restés proches du prix théorique d’équilibre et que c’est encore le cas aujourd’hui. En cause : le revenu disponible des ménages, les taux hypothécaires et le nombre de ménages.

L’équation du prix d’équilibre et les évolutions attendues pour ces différents facteurs permettent d’appréhender l’évolution future des prix immobiliers. La Confédération Construction a fait ce calcul et conclut que les prix immobiliers ont une marge de progression en termes réels de 5 % d’ici 2022, soit 1 % par an. Il n’y a donc pas a priori de risque de crise immobilière pour les prochaines années. Toutefois, ce risque n’est pas exclu car le revenu disponible des ménages peut changer en raison d’une série de facteur structurels.

Des risques fiscaux tout d’abord, comme les modifications du bonus logement ou l’alourdissement de la fiscalité immobilière. Les investisseurs (particuliers ou professionnels) pourraient dès lors changer leur fusil d’épaule…

La Confédération Construction épingle également les effets pervers de mesures prudentielles concernant le crédit hypothécaire si elles sont mal pensées. Elle met aussi en avant diverses mesures réglementaires impactant le coût d’un logement neuf : nouvelles obligations d’assurance, renforcement des exigences en matière de PEB, « Betonstop » en Flandre.

Les politiques urbanistiques jouent également un rôle clé. L’imposition de charges d’urbanisme de plus en plus fréquentes et contraignantes hypothèque la solvabilité de la demande de même que l’imposition de normes (nombre de chambres, surface habitable, etc.) pour l’octroi de permis de bâtir qui souvent sont en décalage avec les besoins actuels.

« Les politiques fiscales et urbanistiques doivent être pensées de manière à faciliter et non à freiner, souligne le patron de la Confédération Construction. L’habitat doit être densifié et les performances énergétiques améliorées. Il faut répondre à une demande de logements en mutation (personnes âgées, isolées…). On constate une tendance qui privilégie les habitats groupés, plus denses, plus petits. C’est pourquoi nous proposons la généralisation à tout le territoire de la TVA réduite de 6 % pour la démolition-reconstruction. »

Le marché immobilier dispose aujourd’hui encore de bonnes perspectives entre autres liées à une augmentation de la demande. Les défis sont nombreux pour la politique du logement. Il est impératif d’assurer la solvabilité de la demande de logements pour permettre l’extension du parc, d’offrir une réponse à une demande croissante de logements locatifs, d’assurer la transformation du bâti en structures plus petites et présentant de meilleures performances énergétiques.

Et Robert de Mûelenaere de conclure : « Les perspectives sont globalement bonnes pour les biens qui répondent le mieux à la demande de demain. Je pense à des logements conformes aux standards énergétiques actuels, avec un rapport qualité/prix correspondant aux possibilités du marché, en particulier des ménages à un revenu. Je pense également aux logements pour les seniors et les isolés, aux logements plus petits que par le passé et proches des divers services souhaités. »

Article du journal « Le soir «