Travaux sans permis: que risquez-vous (en cas de vente)?

Travaux sans permis, certains travaux de rénovation nécessitent un permis d’urbanisme.

Votre habitation a bénéficié d’un « upgrade » lors de travaux sans permis d’urbanisme? Que risquez-vous? Y a-t-il prescription? Est-il possible de régulariser? Quid en cas de vente de l’immeuble?

Vous avez fait poser de nouveaux châssis, aménagé l’étage sous toit en chambre avec salle de bain, abattu un mur porteur ou couvert une petite surface de terrasse arrière pour agrandir votre living… sans demander de permis. Parce que vous ignoriez que c’était nécessaire ou que vous avez « oublié » de demander l’autorisation.

Quel que soit le scénario et votre degré de bonne foi, ces infractions risquent-elles de vous mettre dans l’embarras le jour où vous souhaitez vendre la maison. Quels sont les problèmes, les risques et les solutions?

L’urbanisme est une matière régionalisée. Or, chaque réglementation – au niveau des Régions mais aussi des communes — conditionne de nombreux actes et travaux (extension, construction et démolition) à l’obtention d’un permis. « Le souci c’est qu’il n’existe pas vraiment de liste indiquant clairement lesquels. Et que vu la pléthore d’exceptions et de spécificités locales, le citoyen lambda se sent peu concerné », constate Gilles Tijtgat, consultant juridique en matière immobilière. En théorie, lorsqu’on fait appel à un architecte ou à un entrepreneur, il est censé préciser si les travaux sollicités sont soumis à autorisation préalable.

En attendant, un propriétaire qui a fait des travaux sans autorisation est en situation d’irrégularité, qu’il soit de bonne foi ou non. Et celui qui achète un immeuble avec une infraction dont il n’est pas l’auteur est lui aussi punissable.

Irrégularité, infraction… Que risque-t-on vraiment? S’expose-t-on à une sanction ou à une amende? Quelles sont les règles?

En Région bruxelloise

« Le souci, c’est qu’à ce jour à Bruxelles, une irrégularité peut se muer à tout moment en infraction, souligne le spécialiste. Vous avez fait des travaux il y a de longues années, personnes n’est venu le constater, vous vous estimez donc ‘blanchi’, alors que ce n’est pas le cas. En cas de dénonciation par un voisin ou si vous recevez la visite d’un fonctionnaire qui constate l’irrégularité – dont vous n’avez peut-être même pas conscience –, un PV d’infraction sera dressé ».

La réforme du Cobat (le code bruxellois de l’aménagement du territoire), prévoit que les actes et travaux illégaux seront prescrits après 10 ans. « La prescription ne concerne toutefois que les conséquences pénales de l’infraction. Sur le plan administratif, un permis de régularisation reste nécessaire ». Cela signifie que le fonctionnaire sanctionnateur pourra encore infliger des amendes administratives (de 250 à 100.000 euros) et qu’une remise en état des lieux dans leur état initial pourrait être imposée dans les cas extrêmes.

Mais attention, le futur Cobat distingue deux types d’infractions.

1. Une personne qui acquerrait sans le savoir un bien grevé d’une infraction ne pourra plus être poursuivie. Par contre elle deviendra poursuivable si elle ne met pas fin à l’infraction dans un délai raisonnable dès lors qu’elle en est informée.

2. Ceux qui sont au courant de la situation lors de l’acquisition du bien peuvent faire l’objet de poursuites pénales. L’infraction sera dépénalisée à l’issue d’une période de 10 ans (à compter de l’achèvement des travaux illégaux).

L’auteur des travaux illégaux et qui les « maintient » ne pourra en aucun cas bénéficier du délai de prescription, ce qui ne l’empêche pas de demander un permis de régularisation.

En Région wallonne

Le nouveau code du développement territorial (CoDT) prévoit:

1. Une amnistie pour situations irrégulières antérieures au 01.03.1998.Si aucune procédure pénale, civile ou administrative n’a été engagée pour des actes et travaux réalisés ou érigés avant cette date, le propriétaire ne risque plus rien. L’amnistie est accordée de plein droit, mais cela ne signifie pas que l’administration croira le propriétaire sur parole (concernant le timing). Il devra éventuellement apporter des preuves.

2. Un délai de prescription de 20 ans pour les faits postérieurs à 1998« Ce délai est destiné à figer des situations qui étaient infractionnelles à l’origine mais qui n’ont pas provoqué de réaction de riverains ou de l’administration: l’écoulement du temps entraîne une régularisation automatique », explique Gilles Tijtgat. Si la prescription est acquise, le propriétaire ne doit plus redouter d’amende administrative.

Et en cas de vente?

Les autorités sont plus soucieuses d’une application stricte des règles, ce qui attire l’attention des candidats acquéreurs sur la problématique des infractions urbanistiques.

À Bruxelles, les renseignements urbanistiques doivent normalement être communiqués dès la mise en vente du bien« Mais en pratique, la plupart des administrations ne suivent pas. Les délais sont dépassés. In fine, beaucoup de dossiers de vente passent outre », constate Gilles Tijtgat. En Wallonie, les renseignements urbanistiques doivent être disponibles lors de la signature du compromis.

« Un propriétaire qui sait que son bien est entaché d’une irrégularité urbanistique ne doit cependant pas craindre de ne pas pouvoir le vendre ou de devoir vraiment brader son prix. Par contre, on ne peut délibérément cacher une irrégularité, sinon on se rend coupable de dol, explique Gilles Tijtgat. Il faut avoir l’honnêteté de dire que des pièces ou aménagements ne figurent pas sur le dossier administratif. Pour éviter tout problème, il suffit d’introduire une demande de permis de régularisation auprès de l’administration concernée. La plupart du temps, on l’obtient ».

À Bruxelles, la seule procédure possible pour régulariser est d’introduire une demande de permis d’urbanisme. Mais la régularisation sera quasi-automatique pour les travaux réalisés avant le 1er janvier 2000.

En Wallonie, une amende transactionnelle (forfaitaire) est prévue en fonction du degré de gravité de l’irrégularité, en échange de la régularisation.