immobilier

Appartements : l’ancien au prix du neuf

CHARLOTTE MIKOLAJCZAK Publié le – Mis à jour le 


Les prix de l’immobilier résidentiel sont stables depuis 10 ans, à tout le moins depuis 5 ans.

Courant de la décennie d’avant crise, entre 1997 et 2007, les prix de l’immobilier bruxellois – qui ne s’en souvient pas ? – ont terriblement augmenté. Celui d’une maison d’habitation a été multiplié par 2,5 voire 3. Quasiment pareil pour un appartement ou une maison de rapport.

A contrario, et même si la décennie suivante accuse des hauts et des bas, au final, les prix sont restés stables. Ce sont les géomètres-experts immobiliers bruxellois qui le disent, sur base de statistiques bien plus précises que celles des notaires, des agents immobiliers ou de l’administration. Car ils ne se contentent pas d’une adresse et d’un prix de vente, mais notent, cotations à l’appui, tout ce qui fait la valeur d’un bien – taille, état général, qualité des finitions, types de chauffage, hauteur sous plafonds, présence ou non d’un jardin ou d’un garage, infractions urbanistiques, etc. – qu’ils traduisent en coefficients.

De quoi leur permettre de comparer les résultats et de voir si tel bien a été vendu trop cher ou… pas assez.

Deux décennies très différentes

Les graphiques sont éloquents : après une décennie explosive, il n’y a pas eu, depuis 10 ans, d’oscillations de très forte amplitude. « Assurément en ventes publiques, note Eric De Keghel, président de la Commission du marché immobilier de l’Union des Géomètres-Experts de Bruxelles (Ugeb). Au point qu’on est quasiment revenu, en 2017, aux prix de 2007. »

« Il faut remonter aux années 80 pour trouver une aussi longue période de stabilité », renchérit Marc Dekeuleneer, son prédécesseur à la tête de ladite commission, qui évoque notamment la fixité des taux au plancher. Sur le segment des ventes de gré à gré, la stabilité est de mise aussi, même si elle accuse un palier en 2011 ou 2012.

Les petites maisons proportionnellement plus chères que les grandes

En ventes publiques, l’indice moyen des maisons d’habitation a augmenté entre 2016 et 2017 de 4 %, mais il est resté stable en ventes de gré à gré. « Sans doute dû au fait que l’échantillonnage en vente publique est plus étroit, note Marc Dekeuleneer. Pour peu que la qualité soit supérieure, l’indice augmente. »

« La disparité des valeurs n’en reste pas moins toujours importante entre les localisations les plus recherchées et les autres, ajoute son confrère. Les indices moyens passent quasiment du simple au double entre le nord-ouest et le sud-est, plus précisément entre Anderlecht et Molenbeek, d’une part, les deux Woluwe, Auderghem, Watermael-Boitsfort, d’autre part, ainsi que dans les beaux quartiers d’Ixelles, d’Etterbeek ou d’Uccle. » La disparité des valeurs vaut aussi en matière de taille : les petites maisons sont proportionnellement bien plus chères que les grandes, même en comparant celles qui sont bien situées, avec garage et jardin. « Question de performance énergétique, et des frais importants nécessaires pour l’améliorer, ajoute l’expert. Or, c’est un critère qui compte de plus en plus pour un acquéreur, même dans le cas de maisons 2 façades. »

Les appartements chers… mais de bonne qualité

En ventes publiques, le prix moyen d’un appartement a atteint 1.760 euros/m² (en hausse de 12 % par rapport à 2016). En ventes de gré à gré, il est passé à 2.200 euros/m² (+7 %). « Jamais les prix n’ont été aussi élevés », indique Eric de Keghel qui compare avec un prix moyen dans le neuf démarrant à 2 300 euros/m². Ce sommet tient, bien entendu, à la demande, soutenue sur les appartements, mais aussi à la méthode de calcul.

Jusqu’il y a 4 ans, la Commission du marché immobilier de l’Ugeb se contentait des prix au mètre carré. Depuis, elle a également traduit ses expertises en coefficients. « Ils sont peut-être moins parlants pour le grand public que le prix au mètre carré, convient Eric De Keghel, mais ils sont plus en accord avec la réalité du marché puisqu’ils tiennent compte de l’état du bien. »

Pour preuve, la hausse des prix revus et corrigés en tenant compte des coefficients n’est… que de 10,5 % en ventes publiques et de 3 % en ventes de gré à gré. « Cela veut dire que la qualité des appartements vendus s’est améliorée alors que le marché est resté assez stable. »

Comme pour les maisons, la localisation est un des principaux éléments responsables du prix. « Mais la taille joue aussi », ajoute l’expert. Et de pointer les prix globalement forts des petits appartements, d’une part, des très grands, de plus de 4 chambres, d’autre part. Selon lui, « il ne faut pas y voir l’impact annoncé du nouveau bail de colocation créé par la Région bruxelloise qui sécurise ce type de location, mais plutôt le fait que les grands appartements sont généralement rares et exceptionnels. »

Maisons de rapport : Davantage dans les quartiers défavorisés

C’est sans doute le segment le plus compliqué à analyser vu le petit nombre mis en vente, que ce soit en ventes publiques ou en ventes de gré à gré, mais aussi le nombre d’infractions urbanistiques dont ces maisons de rapport sont grevées (affectations, présences d’annexes…). « Il est également compliqué à analyser du fait qu’il y a plus de maisons de rapport dans les situations défavorisées tandis que les quartiers mieux situés comportent généralement plus de maisons unifamiliales. » En ventes publiques, leur prix a augmenté de 11 %, mais de 4,5 % en gré à gré. « Les valeurs sont néanmoins comparables à celles d’il y a 10 ans, » note Eric De Keghel.

Charlotte Mikolajczak

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