Les ventes immobilières retardées par le nouveau Cobat bruxellois

Obtenir les renseignements urbanistiques nécessaires à la vente d’un immeuble est devenu très compliqué depuis l’entrée en vigueur du nouveau Cobat, le Code bruxellois de l’aménagement du territoire.

Les nouvelles exigences insérées dans le Cobat pour obtenir des renseignements urbanistiques en vue de la vente d’un bien mènent la vie dure aux notaires, en tout cas dans certaines communes de la capitale. « Tous nos dossiers de vente sont retardés et perturbés« , affirme le notaire bruxellois Marc Van Beneden. Raison du chaos? Un dessin, ou, plus précisément, une « description sommaire ».

Reprenons. Pour vendre un bien, il est obligatoire de fournir à l’acquéreur les renseignements urbanistiques du bien, afin qu’il puisse vérifier sa conformité urbanistique. Par exemple, s’assurer que le petit immeuble de rapport de trois unités est bien renseigné comme tel dans la matrice cadastrale, ou que la véranda a bien fait l’objet d’un permis d’urbanisme. C’est le vendeur qui doit demander ces renseignements à la commune.

Compromis bloqués

Mais depuis fin mai et l’entrée en vigueur du nouveau Cobat, la procédure pour obtenir les renseignements s’est nettement corsée. Dans sa demande, le vendeur doit joindre un « descriptif sommaire » du bien. Or, estime le parlementaire bruxellois MR — et notaire — Olivier de Clippele, « les renseignements demandés n’ont rien de sommaires. Certaines communes exigent que les propriétaires qui désirent vendre leur bien joignent un plan à l’échelle qui représente les portes et fenêtres, l’usage privatif des locaux, la hauteur sous plafond, les caractéristiques des façades visibles de la voie publique, avec une description des matériaux des châssis et de la toiture, etc.« .

Or, simplement, ils ne disposent souvent pas des plans, et les communes non plus. Ils doivent donc les faire réaliser en catastrophe ou replonger dans les archives pour retrouver la trace de ces informations… « La Ville de Bruxelles a par exemple déjà dit qu’elle n’avait pas le temps pour effectuer les recherches« , souligne Marc Van Beneden, passablement énervé par la manière dont la Région a imposé cette nouvelle procédure sans concertation avec les notaires et les autres professionnels de l’immobilier.

Infractions traquées

Problème en effet: pas de descriptif sommaire, pas de renseignements urbanistiques. Et pas de renseignements urbanistiques, pas de compromis de vente. En tout cas, c’est l’idée. La vente peut toujours se conclure sans ces renseignements, mais les acheteurs acceptent rarement une transaction immobilière avec une telle incertitude, connaissant la détermination de la Région bruxelloise à laver son parc immobilier plus blanc que blanc. Les infractions urbanistiques sont en effet désormais traquées et sanctionnées, le cas échéant, par une équipe de fonctionnaires régionaux dédiés.

Par ailleurs, Olivier de Clippele, qui a interpellé le ministre-président bruxellois Rudy Vervoort sur le sujet, soulève un problème lié à la prescription des infractions urbanistiques. De fait, le propriétaire innocent n’est plus inquiété — dans le nouveau Cobat — pour les infractions urbanistiques qui grèvent son bien mais qu’il n’a pas commises. Mais la prescription s’applique seulement s’il n’a pas eu connaissance de l’infraction. « Or, comme les renseignements urbanistiques doivent être intégralement repris dans l’acte d’achat, l’infraction urbanistique éventuelle réapparaît et est de ce fait déprescrite, car l’acquéreur ne peut plus dire qu’il l’ignorait« , conclut-il.

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