Contrat immobilier et infractions urbanistiques: la nullité absolue remise en question par la Cour de cassation

Le 7 novembre 2019, la Cour de cassation a rendu un arrêt tout à fait étonnant par lequel elle remet en cause un principe jusqu’alors bien établi selon lequel un contrat relatif à un objet illicite est nul de plein droit (Cass. 7 novembre 2019, NjW, 2019, liv. 413, p. 895, note Meirlaen, M. ; T. Not., 2020, liv. 1, p. 10, note Meirlaen, M., Soete, A).

RAPPEL DES PRINCIPES JURIDIQUES

Formation des conventions

L’article 1101 du Code civil dispose que « le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose ».

Pour être valide, cette convention devra réunir quatre conditions essentielles (art. 1108 du Code civil), à savoir :

– le consentement de la (ou des) partie(s) qui s’oblige(nt) ;

– sa (ou leur) capacité de contracter ;

– un objet certain qui forme la matière de l’engagement ;

– une cause licite dans l’obligation.

Pour autant que ces quatre conditions soient réunies au moment de la conclusion du contrat, les parties peuvent convenir de ce qu’elles veulent (autonomie de la volonté), sous réserve toutefois que tant l’objet que la cause de l’obligation soient licites (art. 2 et 1131 du Code civil).

Ainsi, comme le précise l’article 2 du titre préliminaire du Code civil (anciennement article 6 du Code civil), « on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs ».

Constituent des lois d’ordre public les dispositions qui règlent les intérêts essentiels de l’Etat, de la Communauté ou de la Région ou qui, en droit privé, établissent les fondements juridiques de l’ordre économique ou moral de la société (cf. Note 1). Il en va ainsi des dispositions relatives à l’urbanisme.

Nullité des conventions

Lorsque le contrat n’est pas valablement formé (par exemple, parce que les quatre conditions essentielles n’étaient pas réunies au moment de sa formation), il est entaché de nullité (soit d’un vice qui affecte le contrat dès sa formation).

Cette nullité sera absolue lorsque son objet ou sa cause est illicite, étant contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs.

Ainsi, un contrat ayant un objet contraire à l’ordre public devra être annulé et les parties devront, dans la mesure du possible, être replacées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur si le contrat n’avait pas été conclu (cf. Note 2). La nullité suppose que le contrat n’est pas venu à existence et opère donc avec effet rétroactif.

DANS LE CAS SOUMIS A LA COUR DE CASSATION

Le cas soumis à l’appréciation de la Cour de cassation était le suivant.

Le 26 août 2000, Madame L. et la société V. ont conclu une convention sous seing privé portant sur la vente d’un bien immobilier en construction comprenant une maison d’habitation et un garage attenant à celle-ci. L’acte authentique a été signé le 7 mars 2001.

La société V. est intervenue comme promoteur immobilier et avait chargé la société V. P. de la construction de l’immeuble sur la base du permis d’urbanisme qui avait été délivré le 30 décembre 1998.

En octobre 2001, Madame L. a assigné le promoteur V. et la banque qui avait fourni la garantie financière (obligatoire en vertu de la loi Breyne) en raison des nombreux défauts découverts dans le bien mais également parce que le bien n’avait pas été construit conformément au permis d’urbanisme délivré.

Madame L. poursuivait donc la nullité de la convention au motif que la différence de niveau entre l’habitation et le garage (différence de 8 cm) était contraire au permis d’urbanisme.

L’entreprise V. P. (qui avait réalisé les travaux et avait été mise à la cause par le promoteur) et le promoteur soutenaient pour leur part qu’il était techniquement possible de remédier à l’infraction urbanistique à relativement bon compte et que celle-ci pourrait dès lors être régularisée.

Après plusieurs errements de procédure et un premier arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2013, l’affaire arrive devant la Cour d’appel d’Anvers qui se prononce par un arrêt du 25 juin 2018.

Concernant la demande relative à la nullité du contrat de vente, la Cour rappelle tout d’abord que l’illicéité de l’objet ou de la cause est réputée exister lorsque l’obligation promise par le débiteur ou un des motifs déterminants aux yeux des parties est contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs. C’est notamment le cas si l’obligation permet ou maintient une situation illicite ou si une telle situation est principalement poursuivie par l’une des parties (cf. Note 3).

Après avoir passé en revue les faits pertinents, la Cour d’appel rappelle que, dans son arrêt du 28 novembre 2013 relatif à la même affaire, la Cour de cassation avait précisé que la licéité de la cause et de l’objet d’une convention doit s’apprécier au moment de sa conclusion donc, en l’espèce, au moment de la conclusion de l’acte sous seing privé le 26 août 2000.

La Cour d’appel poursuit en précisant que, en ce que l’objet du contrat visait la vente d’un logement en situation illégale, l’objet est illicite et la convention est nulle en vertu de l’article 6 du Code civil (cf. Note 4).
En effet, les lois relatives à l’urbanisme sont d’ordre public de telle sorte qu’il existe une nullité absolue qui ne peut être couverte par les parties (cf. Note 5).

La Cour poursuit en précisant que la convention doit dès lors être annulée « ex tunc » de telle sorte qu’elle est réputée ne jamais avoir existé et les parties doivent être replacées dans la position dans laquelle elles se trouvaient avant la conclusion du contrat annulé.

Par conséquent, les parties sont soumises à des obligations de restitutions réciproques. Cette obligation de restitution doit s’opérer en nature ou, si cela s’avère impossible, la restitution doit être effectuée par équivalent (cf. Note 6).

En l’espèce, la Cour d’appel constate l’impossibilité d’une restitution en nature et précise que celle-ci devra intervenir par équivalent (cf. Note 7).

CASSATION

La société V. s’est pourvue en cassation contre l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Anvers le 25 juin 2018.
Par arrêt du 7 novembre 2019, la Cour de cassation a répondu à l’unique moyen qui lui était présenté par la société V. et relatif à la sanction de nullité appliquée par la Cour d’appel d’Anvers.

Par cet arrêt, la Cour de cassation va casser l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers en tenant le raisonnement en cinq étapes suivantes :

1. La Cour rappelle, premièrement, qu’en vertu des articles 6 et 1108 du Code civil une convention avec un objet illicite est nulle et qu’une convention a un objet illicite si elle oblige à une prestation qui est contraire à l’ordre public ou aux bonne mœurs (cf. Note 8).

2. La Cour ajoute ensuite, de façon tout à fait curieuse, que sauf si la loi s’y oppose, le contrat reste en vigueur si l’illégalité de l’accord est supprimée ou peut-être corrigée, de manière à ce que l’objectif poursuivi par la loi soit ou puisse être atteint (cf. Note 9).

3. La Cour reprend troisièmement les constations qui ont été faites par la Cour d’appel (cf. Note 10).

4. La Cour expose ensuite qu’il ressort des documents auxquels elle peut avoir égard que le demandeur en cassation avait soutenu le fait que l’infraction urbanistique pouvait techniquement être corrigée à un coût relativement limité et que l’infraction pouvait être régularisée (cf. Note 11)11.

5. La Cour estime dès lors qu’en considérant purement et simplement que l’objet de la convention est absolument nul et que cette nullité ne peut être couverte par les parties, les juges d’appel n’ont pas motivé correctement leur décision en droit (cf. Note 12).

En d’autres termes, la Cour de cassation considère que le juge du fond ne peut décider d’annuler un contrat sans avoir vérifié au préalable que la cause de nullité est réparable de telle sorte que l’objectif poursuivi par le législateur puisse être atteint.

CONCLUSION

Cet arrêt est totalement novateur en ce qu’il relativise la sanction de nullité absolue qui était jusqu’ici appliquée aux contrats contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs.

Dès lors, il apparaît que la sanction de nullité doit contribuer à la réalisation de l’objectif de la règle sous-jacente qui a été violée et n’intervenir que si une régularisation permettant d’atteindre cet objectif n’est pas envisageable.

Cet arrêt pose toutefois question d’un point de vue théorique.

En effet, dans la mesure où la nullité est la sanction qui s’applique à un contrat qui n’a pas été valablement formé et qui suppose donc que le contrat n’est pas venu à existence, il est étrange de considérer que cette nullité pourrait être « réparée » au stade de l’exécution du contrat.

droitbelge.be

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